Primátor nemá byť vizionár, ale údržbár: Svetový urbanista Bertaud varuje pred mestami pre bohatých

Alain Bertaud v minulosti pracoval ako plánovač v mestách po celom svete – od USA po Jemen, potom ako hlavný urbanista Svetovej banky. Je veľkým kritikom prísnych mestských regulácií, ktoré vytvárajú rigidné mestské plány. Mestá podľa neho nemajú byť výsledkom plánov, ale dynamických trhov – predovšetkým trhu práce a trhu s bývaním.

Pred dvadsiatimi rokmi navštívil Prahu a vo svojej analýze predpovedal mnohé dnešné pražské problémy, ktoré teraz spôsobujú nedostupnosť bývania. „Je to výsledok regulácií a územného plánu, ktorý ignoruje trh,“ hovorí v rozhovore pre Deník N.

V rozhovore sa okrem iného dozviete:

• prečo by sme sa v plánovaní mali sústrediť na trh práce;
• či má byť starosta vizionár, alebo údržbár;
• prečo je potrebné zdaňovať prázdne byty a pozemky;
• prečo sa bývanie stavia len pre bohatých
• a prečo nesnívať o ďalšej Viedni, ale radšej viac stavať.

Vo svojej knihe Mestá bez plánu, tvrdíte, že všetko, čo máme na mestách radi, je založené na trhu práce. Ja mám na mestách rád dobré detské ihriská, kde sa môžem hrať so synom, alebo výlety na bicykli. Alebo si len tak zájdem do kaviarne. Ako to súvisí s trhom práce?

Trh práce vytvára zdroje. Rád chodíte so synom na bicykel alebo na detské ihrisko. To všetko si vyžaduje údržbu – niekto musel detské ihriská alebo trasy pre bicykle navrhnúť, niekto to musí zaplatiť a udržiavať.

Deje sa to z prebytku, teda zo zdrojov, ktoré má mesto k dispozícii vďaka trhu práce.

Pozrime sa na opačný príklad – americký Detroit, ktorý v roku 2008 zažil krízu v dôsledku krachu miestneho automobilového priemyslu. Bolo to rozvinuté mesto, kde vznikalo veľa modernej hudby, malo jedno z najkrajších umeleckých múzeí na svete s úplne fantastickou zbierkou. A naraz to všetko muselo zatvoriť.

Samozrejme, netýkalo sa to len múzea, ale aj mnohých ďalších foriem zábav, umenia a priemyslu. Ľudia začali odchádzať, pretože tam nechceli žiť.

Pretože tam nebola práca.

Keď trh práce nie je dobrý a nefunguje, nie sú zdroje. Prevádzka mesta niečo stojí. Miestna samospráva potrebuje peniaze, aby mohla udržiavať ulice. Často berieme ako samozrejmosť, že chodník nemá diery alebo že je vyvezený odpad. To všetko si však vyžaduje veľa „správcovských“ služieb – a tie musíte zaplatiť.

Akonáhle si ich nemôžete dovoliť, mesto chátra. A po svete je veľa miest, ktoré schátrali. V európskej histórii sa mnohé kedysi významné mestá vytratili.

Aké?

Napríklad Benátky. V renesancii to bolo výnimočné miesto slobody, tlače či umenia, no po čase začalo upadať. Dnes je to stále nádherné mesto, ale ekonomicky je to skôr disneyland. Samozrejme, krásny disneyland, ale ako mesto už Benátky neexistujú. Je to mesto bez skutočného trhu práce – okrem ľudí predávajúcich suveníry turistom.

Netvrdím, že najdôležitejšie na svete je len chodiť do práce a z práce. Nie je. Ale je to základ. Je to ako pri základoch budovy. Tie nie sú nijako okázalé a nikto ich neobdivuje, ale keď nie sú dobre postavené, aj skvelá budova sa zrúti.

Keď teda budeme pri plánovaní venovať pozornosť trhu práce, čo to znamená?

Nutne to neznamená, že každý je zamestnaný. Znamená to, že ľudia v meste majú možnosť vybrať si prácu a môžu ju aj ľahko zmeniť. Trhom práce teda mám na mysli predovšetkým možnosť zmeny zamestnania.

Všetci máme nejaké zručnosti. Keď vyjdeme zo školy, zvolíme si nejakú profesiu. Niekedy to dopadne perfektne a vydržíme pri nej, niekedy nie. Napríklad zistíte, že vám príliš nesedí kontakt s ľuďmi a skôr vás baví výskum. A tak prácu zmeníte. Ale na to musíte mať dobré podmienky.

Ja som začínal ako architekt. Myslel som si, že budem navrhovať budovy. Potom ma začala veľmi zaujímať archeológia a pamiatky, vďaka čomu som sa dostal na Blízky východ, kde som zistil, že ma v skutočnosti zaujímajú mestá. Vlastne som úplne zmenil kariéru. A myslím si, že práve vďaka schopnosti zmeny som produktívnejší a inovatívnejší.

Mestá potrebujú inovátorov, pretože práve vďaka inováciám sa rozvíjajú. A ak majú ľudia prichádzať s novými nápadmi, potrebujú ďalších ľudí. Najlepšie takých, ktorí s nimi nesúhlasia, pretože tým navzájom stimulujú svoje myšlienky a nápady. A mestá by im mali ponúkať čo najviac možností.

Dánsky architekt a urbanista Jan Gehl je známy svojím dôrazom na „ľudskú mierku“ pri plánovaní, teda tým, že dáva ľudí na prvé miesto. Ako sa váš pohľad líši?

Tiež ich dávam na prvé miesto. Milujem Prahu – je to krásne mesto. Ale skutočnou silou sú ľudia, ktorí v ňom žijú, nie pamiatky. Áno, sú pekné a rád sa na ne pozriem…

Ale je to vlastne trochu náš disneyland, však?

Áno, v istom zmysle. Keby Prahu tvorili len pamiatky, bola by disneylandom. Ľudia by prišli do krčmy, opili sa, obišli pamiatky a odišli. Ale Praha tiež „produkuje“ spisovateľov, výrobky, je európskou studnicou nápadov. Je to významné mesto.

Ľudia chodia do Prahy pracovať. A nechodia sem kvôli pamiatkam, aj keď sa im môžu páčiť, ale predovšetkým kvôli ľuďom, firmám, univerzitám.

Preto je takmer nemožné postaviť úplne nové mesto – kvôli ľuďom.

Vidíme to napríklad v Saudskej Arábii, kde sa snažia vytvoriť mesto The Line. Hovoria o ňom ako o najefektívnejšom meste na svete z hľadiska dopravy. Lenže aký to má zmysel, keď sa za desať minút dostanete odnikiaľ nikam?

Keby sa dalo dostať z Prahy do Londýna za dvadsať minút, bolo by to pre obe mestá skvelé kvôli ľuďom v nich. Samo osebe nie je zaujímavé prejsť sto kilometrov za päť minút. Dôležití sú ľudia.

A ako sa to má prejaviť v plánovaní miest?

Mestskí plánovači musia prijať fakt, že s vynálezmi prichádzajú ľudia, a preto by mali mať čo najviac slobody. A to sa, samozrejme, týka aj výstavby.

Niektoré inovácie sú zlé a nemajú budúcnosť. Výhodou trhovej ekonomiky je, že inovácie a nápady prichádzajú od jednotlivcov, nie celých miest. A neúspechy tak dopadajú na jednotlivcov, nie na celé mestá.

Keď ľudia budú mať slobodu vybrať si, kde chcú bývať, koľko chcú mať poschodí, a budú môcť postaviť budovu, ktorú chcú, dospejeme k takzvanému „darwinovskému“ procesu.

Čo to znamená?

Sú rôzne variácie – niektoré pozitívne, iné neutrálne, ďalšie negatívne. Negatívne sa nekopírujú, pozitívne áno. Keď sa pozriete na krásnu mestskú architektúru – napríklad na stredovekú alebo renesančnú -, aj vtedy vznikali škaredé budovy. Len sa nenapodobňovali. Tie dobré sa v rôznych variáciách opakovali.

To je darwinovské – vďaka vývoju dospejete k istému optimu, a to prostredníctvom úspešných a neúspešných pokusov. Zlyhanie je v živote mesta dôležité, rovnako ako v živote firmy.

Ako to myslíte?

V Silicon Valley sa pri nábore pýtajú, či už človek zlyhal – a ak áno, považujú to za výhodu. Z neúspechov sa učíte a posúvate sa.

V tom sa podľa mňa odlišujem od mnohých mojich kolegov. Veľa z nich si myslí, že majú geniálny plán a skvelú víziu pre mesto. Starostovia a primátori často hovoria o vízii a vizionárstve. Ja s tým nesúhlasím.

A prečo by starosta nemal byť vizionár? Veď je správne, keď má predstavu o tom, ako chce mesto rozvíjať.

Starosta by mal byť dobrý údržbár – dbať na infraštruktúru a verejné financie, udržiavať v meste dopravu, čistotu, poriadok.

Nemal by určovať, že z mesta bude Silicon Valley alebo centrum filmového priemyslu. Mesto sa ním môže stať, ale rozhodnú o tom podnikatelia, nie starosta. Napríklad v marockom Marrákeši sa filmový priemysel nerozvinul vďaka tomu, že by starosta mal víziu, ale tým, že poskytol infraštruktúru a bol otvorený novým prichádzajúcim.

Takže starosta má vytvárať príležitosti pre ľudí?

Starosta by mal veľmi pozorne sledovať, čo sa v meste deje. Hovoril som o spontánnom poriadku – mal by napríklad monitorovať ceny pozemkov, ceny nájomného a bývania. A to veľmi starostlivo – teda nie priemery, ale rozptyl.

Vezmite si ako príklad príjmy v meste: niektorí ľudia majú prácu s obmedzenou produktivitou, teda nízkym príjmom – napríklad pomocná sila v kuchyni. Na opačnom konci je špičkový softvérový inžinier.

Starosta musí mať dobré dáta. Keď ste nekvalifikovaný mestský pracovník a napríklad upratujete ulice, aký máte plat? Aké bývanie si môžete dovoliť? Pretože keď máte prácu, ale nenájdete si bývanie, je to obrovský problém.

Pretože sa rozprávame o profesiách, ktoré sú pre fungovanie mesta zásadné.

Áno. Počas covidu sme si uvedomili, kto je „nezastupiteľný“. Nie ľudia ako vy alebo ja, ale vodiči kamiónov alebo hromadnej dopravy, zamestnanci nemocníc, technici, inštalatéri.

Základom vašej knihy je myšlienka, že keď sa budeme na mestá pozerať ako na trhy práce, mali by sme sa sústrediť na bývanie a potom na to, aby ľudia mali čo najviac pracovných príležitostí hodinu cesty od svojho bývania. Prečo?

Samozrejme, aj iné veci ako vzdelávanie a starostlivosť sú dôležité. Musíme dbať na to, aby časti mesta neboli špinavé alebo neprístupné a tak ďalej. Práca a bývanie sú však úplný základ.

Mám problém s kolegami, ktorí si myslia, že stačí, keď sa vo vašom okolí nachádza „nejaká“ práca. Ako keby stačilo, že máte prácu pri dome.

Takto trh práce nefunguje. Keď chcete v rámci svojej profesie zmeniť zamestnávateľa a v obchode hľadajú pokladníčku, nezaujíma vás to – a asi by ste boli hrozný pokladník.

Samotný fakt, že je vo vašej štvrti nejaká práca, nie je veľmi zaujímavý. Najmä v prípade kvalifikovaných profesií budete zrejme hľadať po celom meste. Nezaujíma vás akákoľvek práca, ale špecifický typ.

Vaša ideálna práca môže byť v centre alebo na predmestí. A vy sa tam musíte dostať.

Prečo práve hodina?

Hodina je akýsi strop. Optimum alebo všeobecne medián by mal byť okolo tridsiatich minút jedným smerom.

Keď niekomu v Prahe poviem o hodinovom dochádzaní do práce, asi mi povie, že Praha potrebuje viac ciest pre autá a viac parkovania, aby sa všetci všade rýchlo dostali autom. Je to tá cesta?

Nie. Autá sú dôležité a žiadne mesto sa bez nich nezaobíde. Niektoré profesie ich potrebujú, ale autá rozhodne nie sú univerzálne riešenie pre mesto.

Prečo?

Kvôli priestoru. Ulice nerozšírite. Samozrejme, môžete pre autá stavať tunely, ale je to príšerne drahé. Preto je potrebná hromadná doprava.

Pre automobily musíte alokovať kapacitu ulíc – často pomocou ceny.

Po meste sa pohybuje veľa ľudí, ktorých potrebujete na jeho obsluhu. Elektrikári, inštalatéri, zásobovači. A úlohou miest je sledovať prevádzku a nájsť správne množstvo, aby doprava fungovala. Riešenia sú rôzne, ale väčšinu z toho vyriešite cenou.

Keby ste chceli riešiť obrovské množstvo áut súperiacich o obmedzené cesty, ako by ste to urobili?

Mnoho miest po svete má mýto – najpokročilejší je v tom Singapur. Platíte tam rôzne ceny podľa toho, kedy a kam idete. Mesto tiež garantuje rýchlosť, ktorou sa v ňom autá pohybujú.

Udržujú v meste cca 25 km/h, na mestskom okruhu 60 km/h. Ceny upravujú dynamicky. Hneď ako rýchlosť klesne, zdvihnú ceny. Keď rýchlosť stúpne, trochu ju znížia. Potom si rozmyslíte, v akú hodinu pôjdete alebo či vôbec pôjdete autom.

Podobné je to s parkovaním. Ak chcete mať auto, musíte mať parkovacie miesto. Na ulici sa neparkuje. To všetko môžete zariadiť cenou.

Rovnaké je to aj so zásobovaním. Na údržbu mesta potrebujete zásobovanie. Všetky krčmy a obchody potrebujú zásoby. Keď sa v krčme pije pivo, potrebuje každý deň dodávku nových sudov. Keď nepríde, ľudia prestanú piť a podnik príde o zákazníkov.

Mesto môže ponúknuť stimul, aby zásobovači jazdili medzi šiestou a siedmou hodinou ráno. Pre krčmy to bude komplikácia, pretože budú musieť zaplatiť personál, ale možno ušetria napríklad na parkovaní, ktoré by platili cez deň. Nehovorím, že je to jediné riešenie, ale je to smer. A riešením je opäť cena.

Vy hovoríte: sledujme príjmy, náklady, ceny. Mali by sme sledovať aj „mäkké prvky“ ako napríklad spokojnosť alebo šťastie obyvateľov?

Áno, ale ťažko sa to meria. Francúzi sú štatisticky najmenej šťastný národ na svete. Sú presvedčení, že žijú v pekle. Pritom keď idete do Francúzska, nie je to také zlé. Je to vec kultúry. Ako teda merať šťastie?

V Johannesburgu som zistil, že významná časť ľudí dochádza jedným smerom viac ako dve hodiny – denne sú to teda štyri hodiny. To je známka obrovského nešťastia. A boli to ľudia, ktorí mali slušné a dotované bývanie a tiež stabilnú kvalitnú prácu. Nebývali v žiadnom slume, no ich životy nestáli za nič.

Chodia do práce a potom späť. Nikdy nevideli svoje deti. Cez víkend boli tí ľudia úplne vyčerpaní. Preto vždy hovorím, že mestá nepotrebujú žiadny veľkolepý plán na desať rokov, ale oveľa detailnejšie sledovanie mnohých indikátorov, na základe ktorých sa dá konať.

Keď zistíte, že z nejakej časti Prahy cesta za prácou trvá hodinu a pol, musíte konať. Keď mladý učiteľ nemá šancu nájsť si bývanie v Prahe, musíte konať. Musíte hľadať skutočné riešenie, nie len sľubovať, že poskytnete niekoľko bytov za dotované nájomné. Dotácie pre jednotlivcov nie sú riešenie.

Prečo?

Ak máte tisíce učiteľov a na dotované bývanie dosiahnu len jednotlivci alebo stovky z nich, neponúkate riešenie, ale lotériu. A to je zlé. Lotéria nie je riešením problémov.

Vo svojej knihe píšete o spontánnom poriadku a o tom, že mestá po svete fungujú podobne. Ako si teda vysvetľujete, že sú mestá po svete natoľko odlišné?

Pracoval som v mnohých mestách na svete. Líšili sa bohatstvom, kultúrou, klímou, históriou. Všetky však fungujú na rovnakom základe, hoci sa môžu líšiť.

Mestá sú ako ľudia: majú rovnakú fyziológiu – srdce, pľúca –, ale rôzny príbeh a skúsenosti. Keď sme boli zvyknutí v meste niečo nejako robiť, horšie sa prispôsobujeme inému prístupu. To však neznamená, že nefungujú rovnako.

Poviem príklad – v Prahe som si všimol, že sú ľudia veľmi ohľaduplní a upratujú po svojich psoch. V Paríži to nefunguje. Nie je to ani výškou príjmu alebo dosiahnutým vzdelaním, je to vec kultúry.

Veľa Francúzov si myslí, že keď nechajú psí exkrement na ulici, vytvoria pracovné miesto pre niekoho iného. A vnímajú to tak, že sa správajú ako správni občania. Je to zvláštne, ale vychádza to z nejakej kultúry.

Hovorili sme tu o autách, tak si dajme príklad. Praha vzhľadom na svoju veľkosť a hustotu bude musieť skôr či neskôr zaviesť mýto. Preto sa musí pozrieť po funkčných modeloch z iných miest – napríklad Singapuru alebo Londýna – a prispôsobiť tieto modely miestnym podmienkam.

Ste kritikom regulácií a tvrdíte, že podľa vás obmedzujú poriadok mesta. Ako?

V prvom rade chcem povedať, že nie som proti reguláciám ako takým. Trh funguje len v rámci určitých mantinelov. Keď si v obchode kupujete syr, musíte mať dôveru, že je to naozaj syr z Moravy a naozaj má pol kila, ako sa to píše na obale, a že v jeho výrobni nebehajú potkany.

Keď sa rozprávame o mestách, zásadné sú napríklad požiarne predpisy. Vy ako kupujúci bytu alebo domu nemáte šancu zistiť, či dom do desiatich minút nevyhorí. Potrebujete inšpektorov, ktorí to za vás skontrolujú.

S jedným typom regulácie však zásadne nesúhlasím.

S akým?

Nesúhlasím s reguláciou podlahovej plochy a územia.

Keď si prezeráte byt v Prahe, presne viete, aký je veľký, ako je rozložený alebo kde sa nachádza. Viete, či je pre vás daná mestská časť a byt vhodný kvôli práci, škole alebo deťom. Viete, či máte záhradu, alebo budete bývať vo vežiaku. Ako spotrebiteľ všetky tie informácie viete. Tak prečo to regulovať?

Keď premýšľate nad tým, kam sa presťahujete, máte zhruba dvadsaťpäť kritérií, ktoré zvažujete. Či je to na trase metra, či je tam škôlka. Aký veľký byt potrebujete. Každý človek a každá rodina sa rozhodujú inak. A mali by mať možnosť rozhodovať sa slobodne.

Ak nejaká mestská regulácia hovorí, že v danom území môžu vznikať len byty s rozlohou minimálne osemdesiat metrov štvorcových, vytvoríte tým ohromnú rigiditu.

Tieto regulácie sú navyše často založené na základe dvadsať alebo tridsať rokov starých predpisov, pri ktorých netušíte, prečo vznikli – určite však bez znalosti vášho príjmu, veľkosti rodiny, miesta práce. Bez znalosti ceny pozemkov alebo dnešných nájmov.

Dobre, ale tieto regulácie napriek tomu platia a ďalšie vznikajú. Či už sa týkajú maximálneho možného využitia pozemku, maximálnej výšky budov, povinného počtu parkovacích miest…

Áno, pretože mestskí plánovači „vedia“, čo sa stane. Ak viete, že o pätnásť rokov sa mesto rozrastie napríklad o milión obyvateľov, spočítate si, čo na to potrebujete, a to potom splníte. Zistíte, že budete napríklad potrebovať viac pitnej vody, koľko bude potrebných škôlok a koľko územia treba pripraviť na ďalší rozvoj.

Projekcie sú úplne legitímny postup, ale nesmú sa stať reguláciou. Je to odhad. Mestá čelia šokom – a väčšinou vonkajším. Stačí sa pozrieť na posledné roky – covidová kríza, globálny dosah situácie v USA na trhy aj vysoká inflácia.

To všetko ovplyvňuje ceny bývania, počet pracovných miest a mzdy aj tu v Prahe. Preto potrebujete pri plánovaní mesta flexibilitu, nie striktné regulácie, ktoré vám určia, kde bude bývať koľko ľudí a v akých veľkých bytoch.

Preto vždy zdôrazňujem, že starosta musí starostlivo sledovať rozloženie príjmov v spoločnosti a umožniť bývať aj ľuďom s nižšími príjmami, ktorí však zastávajú profesie nevyhnutné pre mesto. To znamená zabezpečiť dostatočné množstvo územia a množstvo postavenej podlahovej plochy.

A ako to teda docieliť?

Je to jednoduché. Vezmite plán mesta a pozrite sa na povinné štandardy: niekde smú byť len dvojpodlažné domy, inde minimálna veľkosť bytu šesťdesiat alebo osemdesiat metrov štvorcových. Pri súčasných nájmoch spočítajte, aký príjem treba mať, aby stačil na bývanie. Takto spočítajte celú Prahu a porovnajte to s rozdelením príjmov v spoločnosti. Uvidíte tak, koľko ľudí na to nedosiahne.

Dobre, môžeme ako príklad uviesť Prahu. Tá je v dostupnosti bývania jedna z najhorších v Európe – podľa spoločnosti Deloitte potrebujete na kúpu vlastného bývania okolo pätnásť hrubých ročných platov.

To je naozaj ohromné číslo, nevedel som, že je na tom Praha tak zle. Vancouver má nejakých dvanásť ročných platov. Reálne by to malo byť medzi dvoma a štyrmi. A to navyše hovoríme o priemere. Nesmieme zabúdať na tých dvadsať percent, ktoré nedosiahnu ani na ten priemer.

Ešte dodám, že podľa odhadov Inštitútu plánovania chýba Prahe ďalších minimálne dvadsaťtisíc bytov, zrejme viac. Čo by teda mal robiť pražský primátor, aby sa situácia zlepšila?

Začnem tým, že sa to má riešiť oveľa skôr než vo chvíli, keď pomer ceny bytu a ročného príjmu vystúpi na dvanásť alebo štrnásť. Musíte to začať riešiť vo chvíli, keď sa pohybuje okolo štyroch alebo piatich.

Každopádne, ako to vyriešiť? Po prvé, musíte posilniť ponuku. Musíte ponúknuť viac rozvojového územia a vyššie využitie územia. Musíte tiež navýšiť koeficient podlažných plôch. (Koeficient podlažných plôch alebo index podlažných plôch – IPP – je zjednodušene povedané vzťah medzi veľkosťou pozemku a počtom poschodí, ktoré na ňom môžete postaviť. Je to ukazovateľ, ktorý udáva maximálnu povolenú hrubú podlažnú plochu budov v pomere k celkovej ploche územia – pozn. red.)

To znamená rozšíriť územia, kde sa môže stavať. A zvýšiť možnosť, koľko na nich môžete postaviť metrov štvorcových.

Druhý aspekt je čas potrebný na stavbu. V rozvinutých ekonomikách je to čoraz väčší problém. Aj postaviť jednoduchý štvorposchodový dom s dvadsiatimi bytmi niekedy trvá pre rôzne povolenia napríklad šesť rokov.

Potrebujete stavebné povolenie, verejné prerokovanie, vyriešiť námietky susedov, ktorým sa nepáči, že kvôli vám prídu o svoj výhľad. Lenže proces, ktorý sa zdá „demokratický“, má negatívne stránky.

V dobre fungujúcich mestách, ako je Praha, sú ľudia konzervatívni – páči sa im status quo. Nechcú vedľa seba nový dom, pretože sa boja väčšieho počtu áut, straty parkovania alebo len väčšieho počtu ľudí.

Keby ste sa v Prahe spýtali, či sa tu má postaviť desaťtisíc nových bytov, všetci vám povedia áno. Ale bude im vadiť, keď sa začne stavať vedľa nich. A to je politický problém, ktorý musíme vyriešiť.

Dobre, ale ako?

Som obrovským fanúšikom demokracie a slobody, ale v určitom okamihu treba stanoviť hranice.

Poviem vám príklad. Pred rokmi sa v Štokholme pýtali obyvateľov jednotlivých blokov, ako by chceli upraviť svoju ulicu. Viete, čo odpovedali?

Netuším. Že chcú, aby zostala rovnaká a nič sa nezmenilo?

Nie. Chceli ulicu privatizovať a umožniť, aby do nej mali prístup len ľudia, ktorí na tej ulici bývajú. Keby to tak urobili všetci, mesto by prestalo existovať. Preto zdôrazňujem, že demokracia funguje lepšie na väčších celkoch a nemôžeme vytvárať regulácie, ktoré nám znemožňujú rozvoj miest.

V českom predhovore ku knihe píšete, že spoliehať sa na dotované bývanie je nebezpečná cesta.

Áno.

Spomínate pritom aj novovznikajúcu pražskú štvrť Smíchov City. Jej kritika pritom spočíva práve v tom, že tam nevzniká žiadne dostupné bývanie. Na tamojšie bývanie dosiahnu len bohatí ľudia. A podľa niektorých štúdií je práve toto zdrojom odporu k novej výstavbe. Ľudia ju nechcú, pretože majú pocit, že bývanie je len pre bohatých, ktorí z toho ťažia.

Ale títo bohatí nikam nezmiznú. Buď ich týmto vyženiete z mesta a presťahujú sa inam, alebo budú gentrifikovať súčasné štvrte strednej triedy. Keď nebudete stavať bývanie preto, že je len pre bohatých, tak „vtrhnú“ inam. Hovoriť „nestavajme viac, pretože z toho budú mať prospech bohatí“ je nebezpečné.

(Gentrifikácia je proces, pri ktorom sa do menej prosperujúcich štvrtí sťahujú bohatší ľudia, čo vedie k sociálnym a kultúrnym zmenám. Gentrifikácia často vedie k zvýšeniu cien nehnuteľností a nájmov, vytlačeniu obyvateľov s nižším príjmom a premene pôvodnej štruktúry mesta – pozn. red.)

Lepšia otázka je, prečo sa stavia len pre bohatých?

Prečo?

Dôvodmi sú štandardy bývania a dĺžka stavebných konaní. Keby ste nariadili, že každá reštaurácia musí mať krištáľové poháre a biele obrusy, ktoré sa menia po každom zákazníkovi, budete mať len reštaurácie pre bohatých. A presne toto robíme pri bývaní, keď požadujeme veci ako povinné parkovanie alebo minimálnu plochu bytov alebo izieb.

Ešte oveľa horšia je tá dĺžka konaní. Ak vám získanie stavebného povolenia trvá desať rokov, nemôžete postaviť bývanie pre strednú triedu.

Predstavte si primátora Prahy, ktorý robí všetko správne. Vie, že potrebuje postaviť dvadsaťtisíc bytov, ktoré budú dostupné aj pre učiteľov. Nájde pozemky vzdialené do jednej hodiny cesty do práce a upraví koeficienty tak, aby tam dokázal postaviť dvadsaťtisíc bytov.

Lenže keď povolenie trvá desať rokov, je mu to nanič. Nikdy ho znovu nezvolia, keď bude voličom hovoriť, že si musia na byty počkať ďalších desať rokov.

K tomu verejnému bývaniu však treba dodať príklad Viedne, ktorú má Praha na dosah. Viedeň má storočnú tradíciu bývania financovaného z verejných peňazí. To je podľa vás zlý príklad?

Ako Praha máte tento skvelý príklad Viedne. Opýtam sa vás na jediné: prečo to tu nefunguje?

Pretože s tým nikto nezačal. Sú tu určite historické dôvody: tridsať rokov komunizmu, následná privatizácia. A teraz treba povedať, že v Česku jednoducho nájomné alebo verejné bývanie nikto nestavia.

Zásadná časť je to postaviť. Je potom naozaj nutné, aby to robil štát? Je veľmi málo príkladov, kde je verejné bývanie jediným zdrojom bývania.

Ak sa rozprávame o dotovanom bývaní, opäť treba zopakovať, že bývanie musí niekto zaplatiť. To znamená, že na to potrebujete dane. Áno, môže to fungovať, ale potrebujete na to celý systém a vôľu voličov. Keď ju nemáte a ruka v ruke s tým blokujete súkromné bývanie, ste v pasci.

Dobre, ale vy predsa na trhu „nesúperíte“ len s ďalšími ľuďmi, ktorí chcú bývať, ale tiež s ľuďmi, ktorí byty využívajú na AirBnB alebo ich kupujú na investície. Často súperíte s veľkými finančnými skupinami.

Ale aj tie „veľké peniaze“ potrebujú zohnať nájomníkov. Keď máte dopyt po desaťtisícoch bytov ročne, a postavíte len dvetisíc, čo sa stane s cenou? Vzrastie.

Predstavte si, že obmedzíte počet reštaurácií – ceny stúpnu a budú pred nimi vznikať rady. A presne to robíte obmedzením výstavby.

Keď bude bytov dosť – či už súkromných, alebo verejných –, uspokoja dopyt. Nezostanú prázdne, pretože mať prázdny byt je extrémne drahé.

Opäť to prirovnám k reštauráciám. Tiež máte rôznu ponuku: fastfood, stánok s kebabom alebo luxusnú francúzsku reštauráciu. Nie som si istý, či na meter štvorcový viac zarobíte v luxusnej reštaurácii ako v stánku s kebabom.

Súkromný sektor ide tam, kde sú zákazníci. A bežný učiteľ je tiež zákazník. Ak bude pri výstavbe dostatočná sloboda z hľadiska regulácií a získať stavebné povolenie nebude trvať desať rokov, výstavba sa tomu prispôsobí.

Mám to teda chápať tak, že ste proti tomu, aby sme z verejných rozpočtov dávali peniaze do bývania?

Som proti tomu, keď ľudia bývanie ponúkajú ako riešenie, ale nie sú schopní realizácie. Ak poviete, že postavíte desaťtisíc mestských nájomných bytov za desať rokov, ale máte peniaze len na päťtisíc, je to problém.

Keď hovoríte o verejnom alebo dotovanom bývaní, musíte mať peniaze, aparát, pozemky aj povolenia, aby ste do troch až štyroch rokov dokázali priniesť výsledky. Keď to nedosiahnete, neponúkate riešenie, ale lotériu.

Výhodou súkromného sektora je, že keď uvoľníte pôdu a upravíte regulácie, najmä čas povoľovania, veci sa pohnú.

Vrátim sa k Viedni – nie je to univerzálny model. Keby bol, už by s tým dávno začali aj iné mestá. Nemôžete sľubovať mestské nájomné bývanie, keď na to nemáte dostatočne vysoké dane, z ktorých to zaplatíte. Nemám nič proti tomu, keď si niekde zmenia daňový systém a z verejných peňazí sa bude investovať do bývania. To však musíte urobiť skôr, než začnete sľubovať Viedeň v Prahe.

Neznamená to, že nie sú ľudia, o ktorých sa mesto musí postarať. Dlhodobo nezamestnaní, ľudia so zlým zdravím alebo ľudia bez znalostí a zručností. Stále však hovoríme o nejakých piatich percentách populácie.

Spomenuli ste dane. Aké zásadné sú pre fungovanie mesta? Hovoríme napríklad o Smíchov City a obave, že tamojšie byty sa nebudú využívať a zostanú prázdne. Mali by sme to riešiť práve cez dane?

Áno, jednoznačne. A zdaňovať sa majú nielen prázdne byty, ale predovšetkým pozemky. Myslím si, že pôda by sa mala zdaňovať podľa potenciálu. Keď máte v Prahe prázdny pozemok bez stavby, daň je často nízka, pretože z pozemku nie je príjem. A vo väčšine miest sa daň z nehnuteľností odvíja od nájomnej hodnoty a hodnoty stavby.

Za prázdny pozemok potom platíte veľmi málo – a to nie je správne.

V Česku je daň z nehnuteľnosti alebo pozemku predmetom kritiky v zmysle, že „znovu platíte za niečo, za čo už ste zaplatili“.

Daň z nehnuteľnosti slúži na údržbu mesta. Tá je nákladná a podieľať by sa na nej mal každý. Navyše je spravodlivá v tom, že keď je niekde nehnuteľnosť s vysokým nájmom, platíte viac ako v budovách s nízkym nájmom. Všeobecne zdôrazňujem, že dane sú pre správne fungovanie mesta veľmi dôležité.

Čítal som vašu správu o Prahe z roku 2002, kde okrem iného predpovedáte budúci vývoj mesta. Viacero problémov alebo krokov hlavného mesta ste trafili – napríklad vznik nových bizniscentier na perifériách alebo výrazný nárast používania áut.

V jednej veci som sa mýlil. Všimli ste si, ktorá to bola?

Nie.

V panelákoch. Myslel som, že sa nedajú zachrániť – kvôli údržbe. Vtedy boli vo verejnom vlastníctve, dnes sú väčšinou v súkromnom vlastníctve. Myslel som, že bude príliš drahé ich zatepliť, opraviť, ich okolie navyše bolo nepekné. Po rokoch som ich navštívil znova – a sú celkom atraktívne. Podcenil som to.

Ja som smeroval k tomu, že Praha v mnohých ohľadoch skutočne nasledovala kroky, na ktoré ste upozorňovali a ktoré viedli k nedostupnému bývaniu a ohromnému množstvu áut v hlavnom meste. Prečo sa to stalo?

Je to výsledok regulácií a územného plánu, ktorý ignoruje trh. Dokázal som to predpovedať, pretože rozumiem trhom – nie nutne samotnej Prahe. V roku 2002, keď som na texte pracoval, bolo jasné, že sa biznis decentralizuje.

V centre je ohromný počet turistov, čo je s biznisom nekompatibilné. Staré domy, káble, technika.

Bolo jasné, že na predmestiach vzniknú moderné kancelárie. Lenže doprava medzi perifériami je najefektívnejšia autom, keď medzi nimi nemáte dobrú verejnú dopravu. Na to, aby dával zmysel autobus, však hustota musí byť aspoň päťdesiat obyvateľov na hektár. Pre metro aspoň 150 obyvateľov na hektár.

Len pripomeniem, že hustota obyvateľstva v Prahe za dvadsať rokov stúpla, ale tak málo, že to takmer nevidieť.

Pretože príjmy v Prahe vzrástli – a keď rastú príjmy, ľudia spotrebujú viac priestoru a pôdy. Netýka sa to len bývania, ale aj obchodov alebo služieb. To nie je detail, má to zásadný vplyv. A hustota tým potom klesá.

Čo teda odporúčate?

Ľudia by mali rozumieť trhom.

Takže my sme sa v Prahe neriadili trhom?

Nie, pretože o týchto veciach nikto nehovorí. V každom meste si myslia, že všetko sa dá naplánovať a že ten plán vyrieši problém. No tak to nie je.

Povedali ste, že najväčšou prekážkou do budúcna je demografia, respektíve to, ako mestá zvládnu starnutie a úbytok ľudí. A že odpoveďou je dostupné bývanie. Čo teda majú mestá robiť, aby zvýšili dostupnosť bývania?

Zvýšiť ponuku pôdy, na ktorej sa môže stavať, a skrátiť čas povoľovania. Dve veci.

Len tie dve?

A rozširovať dopravu – bývanie a doprava sú spojené nádoby. Stavať krásne bývanie s výhľadom, ktoré je však hodinu a pol od práce, je zlé. Je to pasca na chudobu. Cieľom musí byť rozvíjať mesto tam, odkiaľ sa do hodiny dostanete k osemdesiatim percentám pracovných miest. A neustále merať výsledky fungovania mesta.

Vy ste aj počas svojej pražskej prednášky hovorili, že ľudia – často najmä z tých krásnych miest – zmenu nechcú. Majú svoje bývanie, mnohým z nich sa žije dobre a nechcú zmenu.

Áno. Lenže potom si musíme priznať, aké sú dôsledky chátrajúceho mesta.

Ľudia odchádzajú.

Presne tak. A to môže byť obrovský problém aj pre Prahu.

V Česku aj na sociologických dátach vidieť, že v téme nedostupnosti bývania panuje obrovský rozdiel medzi generáciami. Pre tú mladšiu je to úplne zásadná a kľúčová téma aj preto, že naň jednoducho nedosiahnea žije v nájmoch so zlými zmluvami.

Pre mestá je to obrovská téma. Keď mladí nemajú šancu zostať v Prahe, kam pôjdu? Asi nie do menších českých miest, ale do iných európskych miest ako Kodaň, Amsterdam, Paríž či Londýn.

Keď sa pozriete na demografiu Paríža, uvidíte tam obrovský výkyv medzi dvadsiatnikmi a tridsiatnikmi. Paríž je magnetom pre mladých. Mestá lákajú mladých a musia to robiť, pretože bez nich nie sú životaschopné.

Otriasla mnou návšteva menších japonských miest, kde som videl, ako postupne starnú. Lámal som si hlavu, ako im poradiť. Jediné, čo som im hovoril, bolo, nech sa snažia získať čo najviac dotácií na starostlivosť o seniorov od štátu.

Mladí ľudia sú pre mestá kľúčoví. Keď ste podnikateľ a chcete otvoriť fabriku na nábytok, pôjdete do mesta s priemerným vekom päťdesiat rokov? Nie. A nepresvedčí vás na to žiadny štátny stimul.

Preto vždy apelujem, nech ľudia prestanú veriť v nepravdepodobné „lietajúce koberce“. Odvádza ich to od skutočných riešení.

Ako to myslíte?

Napríklad v otázke bývania. Keď prisľúbite „viedenské nájomné bývanie“, a nemáte na to pripravené dostatočne vysoké dane, aparát, pozemky a povolenia, predávate sen. A sny, ktoré sa neplnia, frustrujú. Preto si myslím, že sľubovať nesplniteľné je nebezpečné.